Ст. 14 Конституції України встановлює право власності на землю, яке набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою відповідно до закону.
На сьогоднішній день в Україні земельна реформа, яка покликана врегулювати низку питань у сфері застосування земельного права щодо володіння та користування землею, ще не завершена. Бурхливий розвиток земельного законодавства України породжує протиріччя, пов’язані як із різницею у часі прийнятих законодавчих актів, так і з тим, що окремі законодавчі акти не узгоджуються між собою.
У державі відсутнє упорядковане земельне законодавство і це створює неабиякі складності у процесі застосування законів, які в непоодиноких випадках регулюють одні й ті ж самі суспільні відносини, що пов’язані з використанням, охороною та відтворенням земель, але не можуть бути застосовані одночасно. 25 жовтня 2001 року в дію вступив новий Земельний Кодекс України, який значною мірою урегулював питання щодо приведення у відповідність земельного законодавства вимогам Конституції України.
У подальшому з метою розвитку положень Земельного Кодексу України прийнято близько 50 законів та інших нормативно – правових актів, спрямованих на поглиблення земельної реформи, урегулювання ринкових земельних відносин. До основних законодавчих актів можна віднести Закони України :«Про землеустрій» від 22.05.03.р.; «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)»від 05.06.03.р.; «Про охорону земель» від 19.06.03р; «Про особисте селянське господарство» від 15.05.03р.; «Про фермерське господарство» від19.06.03р.; «Про оцінку земель» від 11.12.03р.; «Про розмежування земель державної та комунальної власності» від 05.02.04р.; « Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» від 01.07.04р.; « Про використання земель оборони» від 27.11.03р.; « Про державну експертизу землевпорядної документації» від 17.06.04р.; « Про Державний земельний кадастр» від 07.07.11р.; «Про перелік документів дозвільного характеру у сфері господарської діяльності» від 19.05.11р.та ін.. Законодавча діяльність щодо внесення змін та доповнень до діючих законодавчих актів постійно триває.
Крім законів України земельні правовідносини регулюються також низкою Постанов Верховної Ради України, Указами Президента України, Постановами Кабінету Міністрів України, наказами Держкомзему України.
Принциповим при вирішенні проблем, пов’язаних із застосуванням земельного законодавства є вірне застосування відповідної норми права і усунення подвійного регулювання земельних відносин, формального протиріччя між нормами права, направленими на регулювання одних і тих самих відносин щодо раціонального, цільового використання землі.
Специфіка земельних відносин полягає у наявності значної кількості обмежень прав власника землі та користувача земельної ділянки щодо цільового призначення , режиму використання та охорони земель, застосування та використання земельних сервітутів, встановлення екологічних, санітарних та інших вимог щодо охорони земель. Згідно ст. 158 Земельного Кодексу України земельні спори вирішуються судами, органами місцевого самоврядування та центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.
Під земельними спорами слід розуміти розбіжності, пов’язані із застосуванням норм земельного законодавства щодо володіння, користування та розпорядження земельними ділянками, які виникають між громадянами, юридичними особами та державними органами місцевого самоврядування.
У разі порушення права на землю особи мають обрати правильний спосіб захисту порушеного права у суді.
Чимало питань у громадян та юридичних осіб виникає стосовно вірного розмежування юрисдикції господарських та адміністративних судів, зважаючи на те, що земельне право за своєю природою є комплексною галуззю права, для якої характерним є застосування як адміністративно-правового, так і цивільно – правового методів регулювання суспільних відносин.
Варто звернути увагу на основні проблемні питання, які виникають у громадян та юридичних осіб при застосуванні земельного законодавства, врегулюванні питань у сфері земельних правовідносин:
– оренда земельної ділянки (особливості укладення та істотні умови договору оренди); – зміна цільового призначення при використанні земельної ділянки та наслідки (ч.5ст.203 Земельного Кодексу України);
– процедура безоплатного отримання земельної ділянки із земель державної та комунальної власності, а також державної реєстрації земельної ділянки і права власності на неї;
– визнання права власності на земельну ділянку в порядку спадкування за заповітом; – процедура надання земельної ділянки під житлову та гаражну забудову;
– складення заяв на отримання у власність земельної ділянки в порядку безоплатної приватизації(ст.118 Земельного Кодексу України);
– отримання витягу з Державного земельного кадастру;
– будівництво при тимчасовому праві на користування землею;
– процедура відновлення державного акту при пошкодженні або втраті;
– повернення самовільно зайнятої земельної ділянки;
– господарські спори (спори фермерських господарств з юридичними особами про надання чи продаж із земель державної або комунальної власності земельних ділянок для розширення господарств);
– про визнання недійсними угод купівлі – продажу , дарування , застави, обміну, ренти земельних ділянок, договорів довічного утримання;
– надання у постійне користування земельних ділянок юридичним особам; – розміщення промислових об’єктів на землях сільськогосподарського призначення; – встановлення та припинення дії земельних сервітутів.
І це далеко не весь спектр питань , які виникають у громадян та юридичних осіб при захисті своїх прав у сфері земельних правовідносин.
Відсутність цілісної концепції розвитку земельного законодавства (непослідовність нормотворчої діяльності у сфері правового регулювання земельних відносин, неналежна систематизація земельного законодавства), порушення у правозастосуванні з огляду на сучасну політичну, економічну ситуацію в Україні утворюють усі необхідні умови для масового порушення прав осіб ( як фізичних так і юридичних) стосовно землевпорядкування, стають основою для свавілля органів місцевого самоврядування та органів виконавчої влади.
Якщо Ви потребуєте поради чи допомоги у сфері земельних правовідносин, вважаєте, що Ваші права порушені, Європейська правнича компанія має можливість надати Вам якісну правову допомогу, вжити усіх необхідних заходів для відновлення Ваших порушених прав.
ЗАХИСТ ЗЕМЕЛЬНИХ ПРАВ У ГОСПОДАРСЬКИХ СУДАХ.
Справи у спорах за участю державних органів та органів місцевого самоврядування , що виникають з правовідносин, у яких державні органи та органи місцевого самоврядування реалізують повноваження власника землі , а також в інших спорах , які виникають із земельних відносин приватно-правового характеру , підвідомчі господарським судам (ст.1 Господарського Процесуального кодексу).
Громадяни та юридичні особи у визначеному порядку набувають прав власності та користування земельними ділянками відповідно до їх цільового призначення для ведення господарської діяльності або задоволення особистих потреб.
Згідно ст.ст. 13, 14 Конституції України , ст.11 Цивільного Кодексу України, ст.ст. 123, 124, 127,128 Земельного Кодексу України рішенням органу місцевого самоврядування або державної адміністрації про надання земельної ділянки господарюючому суб’єкту у власність або в користування здійснюється волевиявлення власника землі і реалізується відповідні права у цивільних правовідносинах з урахуванням вимог Земельного Кодексу України, спрямованих на раціональне використання землі як об’єкта нерухомості (власності).
У порядку господарського судочинства вирішенню підлягають категорії спорів , засновані на положеннях ст.319 Цивільного Кодексу України , глав 27, 29, 33, 34 Цивільного Кодексу України та глави 15 Господарського Кодексу України , розділ 3-4 Земельного Кодексу України , а саме , щодо:
– набуття, здійснення та припинення прав юридичних осіб – підприємців, територіальних громад та держави на земельні ділянки ( крім спорів , передбачених ч.1 ст.16 Закону України « Про відчуження земельних ділянок , інших об’єктів нерухомого майна , що на них розміщені, які перебувають у приватній власності , для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності»);
– пов’язані із захистом права на земельні ділянки ( в тому числі відновлення порушеного права третьої особи , яка на підставі рішень державних органів місцевого самоврядування претендує на спірну земельну ділянку);
– про визнання незаконними рішень, дій чи бездіяльності органів державної влади та органів місцевого самоврядування з питань передачі земельних ділянок у власність чи надання їх у користування, припинення права власності на земельні ділянки , вилучення цих ділянок з користування і про зобов’язання названих органів залежно від характеру спору виконати певні дії , як цього вимагають приписи чинного законодавства;
– повернення самовільно зайнятих земельних ділянок;
– усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою;
– спорів пов’язаних з набуттям , зміною та припиненням права користування чужою земельною ділянкою для забудови( суперфіцій), для сільськогосподарських потреб (емфітевзис);
– встановлення, зміну та припинення земельного сервітуту;
– спори , що виникають з укладення , зміни, розірвання договору оренди земельних ділянок, інших договорів користування земельними ділянками , втому числі спори про стягнення заборгованості з орендної плати за договорами на користування земельною ділянкою;
– щодо стягнення шкоди , у тому числі упущеної вигоди . завданої порушеннями прав власників , держави та територіальних громад, користувачами земельних ділянок;
– інші спори пов’язані з правами і охоронюваними законом інтересами суб’єктів господарювання та інших юридичних осіб на земельні ділянки.
Господарським судам не підвідомчі справи у спорах , що виникають з публічно – правових відносин , у яких держава та територіальні громади через свої органи беруть участь з метою реалізації владних повноважень, а також справи пов’язані з оскарженням правових актів, спрямованих на здійснення повноважень управління у земельних відносинах.
Підстави набуття права на землю визначені розділом 4 Земельного Кодексу України.
Після прийняття рішення органом державної влади або місцевого самоврядування про надання земельної ділянки у власність або в користування , затвердження результатів аукціону, укладення відповідної цивільно – правової угоди, набуття права власності на житловий будинок , будівлю , споруду особа має право на одержання земельної ділянки у власність або в користування і право вимагати оформлення документів , що посвідчують право власності або право користування земельною ділянкою.
Право власності на земельну ділянку , а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав ( ст.125 Земельного Кодексу України).
За відсутності рішення органу виконавчої влади або місцевого самоврядування про надання земельної ділянки у власність або в користування юридична та фізична особа не має права використовувати земельну ділянку державної або комунальної форми власності.
Державні акти про право власності або право постійного користування на земельну ділянку є документами , що посвідчують відповідне право і видаються на підставі рішень Кабінету міністрів України, обласних, районних, Київської міської, селищних, сільських рад; обласної, районної, Київської міських державних адміністрацій.
У спорах пов’язаних з правом власності або постійногокористування земельними ділянками , недійсними можуть визнаватися як зазначені рішення , на підставі яких видано відповідні державні акти, так і самі акти про право власності чи постійного користування.
Слід зазначити , що право , посвідчене державними актами, є похідним для відповідного рішення органу державної влади чи органу місцевого самоврядування про передачу земельної ділянки у власність чи в користування , а тому з огляду на приписи ч.1ст.16 Цивільного Кодексу України та ст..152 Земельного Кодексу України захист прав осіб на земельні ділянки не може здійснюватися лише шляхом визнання відповідного державного акта недійсним , якщо рішення на підставі якого видано державний акт не визнано недійсним у встановленому законом порядку.
З позовами про визнання недійсними правочинів щодо земельних ділянок мають право звертатися сторони цих правочинів ( договорів), а також інші зацікавлені особи , зокрема особи , що мають право на придбання земельної ділянки, яка є предметом спірного договору. При цьому інтерес такої особи стосовно придбання у власність земельної ділянки має бути законним, не суперечити Конституції України і діючим законам України, суспільним інтересам, справедливості, добросовісності, розумності та іншим загально правовим засадам, а також відповідати критеріям охоронюваного законом інтересу, офіційне тлумачення якого надане в резолютивній частині рішення Конституційного Суду України від 01.12.2004р.№18-рн .
Частиною 2 ст.82 Земельного Кодексу України встановлено обмеження у набутті у власність земельних ділянок іноземними юридичними особами. Спільні підприємства засновані за участю іноземних юридичних і фізичних осіб можуть набувати право власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення у випадках зазначених ч.1,2,3 ст.82 Земельного Кодексу України.
При вирішенні спорів у яких передбачається участь іноземної сторони до уваги також приймаються норми Закону України « Про зовнішньоекономічну діяльність» та Закон України « Про міжнародне приватне право».
При вирішенні відповідних спорів , необхідно враховувати, що мораторій на відчуження земель сільськогосподарського призначення не може поширюватися на випадок передбачений ч.4 ст.82 Земельного Кодексу України, оскільки зазначена норма встановлює обов’язок іноземного підприємства здійснити відчуження земель сільськогосподарського призначення.
Право постійного користування земельною ділянкою із земель державної та комунальної власності набувають лише підприємства , установи та організації, що належать до державної чи комунальної власності; громадські організації інвалідів України, їх підприємства(об’єднання), установи та організації ; релігійні організації України( виключно для будівництва і обслуговування культових та інших будівель, необхідних для забезпечення їх діяльності); публічне акціонерне товариство залізничного транспорту загального користування. Однак ця норма не обмежує і не скасовує право постійного користування земельними ділянками, набуте іншими особами в установлених законодавством випадках станом на 01.01.2002р. ( Рішення Конституційного Суду України від 22.09.2005р.№5-рн/2005).
Право постійного землекористування є безстроковим на відміну від права оренди, і може бути припинене лише з підстав передбачених ст..141Земельного Кодексу України, перелік яких є вичерпним.
Дії органів державної влади та місцевого самоврядування спрямовані на позбавлення суб’єкта права користування земельною ділянкою після державної реєстрації такого права поза межами підстав зазначених у ст. 141 Земельного Кодексу України є таким , що порушують право користування земельною ділянкою.
Слід зазначити , що згідно ч.2ст.149 Земельного Кодексу України вилучення земельних ділянок здійснюється за згодою землекористувачів у випадках, передбачених законом . на компенсаційних засадах з визначенням повноважень органів які здійснюють таке вилучення , та обмежень встановлених ст..151 Земельного Кодексу України.
Порядок припинення права користування земельними ділянками, які використовуються з порушенням земельного законодавства, врегульовано ст..144 Земельного Кодексу України.
Слід врахувати, що способи захисту прав юридичних та фізичних осіб на земельні ділянки, визначені ст..152 Земельного Кодексу України, положення якої у відповідних правовідносинах підлягають переважному застосуванню перед нормами Цивільного Кодексу України та Господарському Кодексу України.
Земельні ділянки державної чи комунальної власності на яких розташовані об’єкти нерухомого майна (будівлі, споруди ) , що перебувають у влпсності фізичних або юридичних осіб, не підлягають продажу на конкурентних засадах ( земельних торгах).
Ст.ст.92,93,98,102 Земельного Кодексу України передбачено користування земельною ділянкою на праві постійного користування, оренди, сервітуту, емфітевзису та суперфіцію.
Господарські суди для визначення правильності обрання позивачем способу захисту порушеного права розмежовують встановлення сервітуту та усунення перешкод у користуванні майном(негаторний позов). Основним критерієм у відповідному розмежуванні є наявність або відсутність протиправного характеру дій відповідача.
Згідно ст.98 Земельного Кодексу України земельний сервітут ( крім особистого) може бути встановлений для власника або землекористувача сусідньої земельної ділянки. Вимоги особи, яка не є таким власником або користувачем, для проходу або проїзду задоволенню не підлягають.
Види права земельного сервітуту визначені ст.99 Земельного Кодексу України положення якої є такими, що встановлюють підстави, за наявності яких можливе звернення з вимогою про встановлення сервітуту. Обов’язковою умовою встановлення сервітуту є неможливість задоволення потреби , яка вимагає встановлення сервітуту в інший спосіб.
У рішенні господарського суду про встановлення сервітуту має бути чітко зазначено для якого виду використання встановлено земельний сервітут.
Користування сервітуарієм чужою земельною ділянкою без відповідної технічної документації та без визначення на місцевості меж дії земельного сервітуту може бути підставою для визнання договору про встановлення земельного сервітуту недійсним у судовому порядку.
Відповідно до ст. 102-1 Земельного Кодексу України, ст..413 Цивільного Кодексу України суперфіцій визначено як право користування земельною ділянкою для забудови. Укладення договору суперфіцію є спеціальним способом надання права на користування земельними ділянками, що надаються або були надані з цільовим призначенням для забудови та експлуатації житлових будинків, будівель , споруд. Повинно враховуватись, що визнання договору на право користування чужою земельною ділянкою для забудови ( суперфіцію) укладеним у редакції позивача є обмеженням у реалізації прав власника земельної ділянки, який не може бути примушений виконувати умови договору визначеному в односторонньому порядку. Під час вирішення спорів щодо суперфіцію, слід встановлювати дійсного власника спірної земельної ділянки і обов’язково залучати його до участі у справі.
За наслідками розгляду справ за позовами до органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування щодо оскарження ( визнання незаконними ) прийняття ними актів з питань , пов’язаних з наданням земельних ділянок у власність чи в користування суб’єктам господарської діяльності ( про відмову у передачі земельної ділянки у власність чи в користування; у продажу земельної ділянки; у наданні дозволу і вимог на розроблення проекту відведення земельної ділянки тощо) господарський суд залежно від характеру спору може зобов’язати названі органи виконати певні дії , як цього вимагають приписи чинного законодавства , зокрема розглянути у встановленому для даного органу порядку питання, яке стосується предмета спору. Але слід зазначити , що суд не вправі приймати рішення з питань , віднесених до виключної компетенції цих органів , наприклад про надання земельних ділянок у власність або в користування , укладення договорів купівлі – продажу або оренди земельних ділянок . а також зазначати , яке конкретно рішення повинно бути прийнято.
Необхідною умовою укладення договору оренди земельної ділянки яка перебуває у державній або в комунальній власності є наявність рішення відповідного органу про надання земельної ділянки. Водночас зобов’язання цього органу в судовому порядку укласти такий договір за відсутності зазначеного рішення є неможливим ( крім випадку, передбаченого ст. 120 Земельного Кодексу України та ст. 377 Цивільного Кодексу України), оскільки це порушувало б його передбачену Конституцією України виключну компетенцію.
Якщо на час звернення до суду з відповідним позовом не подано доказів прийняття відповідним органом виконавчої влади чи органом місцевого самоврядування рішення про передачу в оренду спірної земельної ділянки, вимоги позивача про зобов’язання такого органу укласти договір оренди задоволенню не підлягають.
У вирішенні спорів , пов’язаних з поновленням (пролонгацією) договорів оренди земельних ділянок , що перебувають у державній чи комунальній власності, слід враховувати положення ст.33 Закону України “ Про оренду землі»( в редакції Закону України « Про регулювання містобудівної діяльності», який набрав чинності з 12.02.11р.). Договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах , які були передбачені договором у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою і за відсутності , протягом місяця після закінчення строку договору , листа – повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі .
Слід врахувати , що до спірних правовідносин має застосовуватися саме та редакція закону, яка була чинною на дату, з якої виникло переважне право на поновлення договору оренди земельної ділянки. При цьому , якщо відповідні правовідносини виникли між сторонами до внесення змін Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності» до ст..33 Закону України «Про оренду землі «, то слід брати до уваги , що попередня редакція зазначеної статті Закону України « Про оренду землі» не передбачала автоматичного поновлення договорів оренди землі. Реалізація переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності пов’язувалася з наявністю відповідного рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.
Для правильного та всебічного вирішення спору про визнання недійсним договору оренди суттєве значення має з’ясування правового режиму спірної земельної ділянки та дотримання сторонами порядку передачі її в оренду згідно з вимогами ст..ст.84,118,123,124 Земельного Кодексу України з урахуванням необхідності у відповідних випадках дотримання порядку її вилучення.
З огляду на це господарські суди при розгляді спору встановлюють наявність у відповідної ради повноважень для вирішення питання щодо затвердження проекту відведення і передачі спірної земельної ділянки в оренду , а отже й дійсність укладення договору , що оспорюється. З’ясовують наявність на момент укладення оспорюваного договору рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування про надання дозволу на розроблення проекту відведення земельної ділянки.
При вирішенні зазначених у цій статті спорів слід враховувати вимоги законодавства про реєстрацію прав власності та права користування земельною ділянкою, а саме положення ст..ст.125,126 Земельного Кодексу України, Законів України « Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та обтяжень», « Про Державний земельний кадастр», Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 17.10.2012р. №1051, Інструкції про порядок складання ,видачі , реєстрації і зберігання державних актів на право власності на земельну ділянку і право постійного користування земельною ділянкою.